A Brescia esiste una città che sulla carta può crescere, ma che nei fatti resta immobile da decenni. Sono quartieri e comparti urbanistici rimasti sospesi tra diritti edificatori assegnati, piani attuativi mai decollati e opere pubbliche promesse ma mai realizzate. Una condizione che oggi torna al centro del dibattito, mentre l’accesso alla casa è nuovamente un’emergenza, il consumo di suolo una questione critica e il lavoro produttivo torna a chiedere spazi.

È da qui che prende forma il nuovo Piano di governo del territorio (Pgt) di Brescia, lo strumento chiamato non solo a immaginare lo sviluppo futuro della città, ma anche a sbloccare gli stalli urbanistici che hanno segnato intere porzioni del tessuto urbano.

Superare l’immobilismo senza azzerare i diritti

Il punto di partenza della nuova pianificazione è chiaro: rompere l’immobilismo, senza però cancellare i diritti edificatori già acquisiti. Questi, come viene chiarito, non potranno essere eliminati, ma potranno essere ricalibrati e ricollocati in altre aree della città rispetto a quelle originariamente previste.

L’obiettivo è una rimappatura delle zone realmente idonee alla crescita, valutate in base all’attrattività, alla necessità di rispondere alla domanda abitativa e alla possibilità di rigenerare grandi aree dismesse. Parallelamente, il nuovo Pgt individuerà gli spazi in cui evitare nuove edificazioni, favorendo la creazione di aree verdi utili a migliorare la qualità dell’aria e a contrastare le isole di calore.

Il lavoro torna centrale nella pianificazione

Il nuovo Pgt non è concepito come un semplice aggiornamento tecnico, ma come una scelta politica sul modello di città. “Il futuro è già nel presente” sintetizza l’assessora all’Urbanistica Michela Tiboni, sottolineando come il piano nasca per mettere ordine nell’oggi, prima ancora che per proiettarsi al 2050.

Il contesto urbano ed economico è profondamente cambiato rispetto al passato. Temi come data center e agricoltura idroponica, assenti nel dibattito del 2013, oggi sono centrali. Ma la novità più rilevante emersa dal confronto con il territorio riguarda il ritorno dell’interesse per il lavoro produttivo.

Brescia torna a essere una città attrattiva per nuove attività industriali e manifatturiere, come dimostrano operazioni recenti su grandi aree dismesse. “L’attenzione alle esigenze del lavoro è uno dei pilastri della nuova variante generale” conferma Tiboni, spiegando come i piani attuativi vadano ripensati per rispondere a una domanda che non riguarda più solo residenze e uffici.

Una città realizzata solo a metà

A oggi, stimare con precisione l’attuazione del Pgt vigente è complesso. Le valutazioni indicano una realizzazione intorno al 45%, con interventi completati in comparti come Caserma Papa, Ideal Clima, Trivellini e Poliambulanza.

Restano però irrisolti alcuni grandi nodi urbani, opere che attraversano i decenni senza trovare una conclusione definitiva. Il nuovo stadio e il carcere sono esempi emblematici di una pianificazione rimasta sospesa nel tempo.

Ripianificare le aree ferme da decenni

Molte delle aree ancora bloccate derivano dal vecchio Piano regolatore generale: almeno un centinaio di comparti che, a causa di proroghe successive, non sono mai realmente decaduti. Un meccanismo che ha allungato i tempi previsti sulla carta, trasformando dieci anni in venti.

“Le proroghe non allungano solo i tempi dei privati, ma anche quelli delle opere pubbliche” osserva Tiboni. Parcheggi, parchi, strade e piste ciclabili dati per acquisiti dal Comune finiscono così per non essere realizzati, perché legati a interventi privati mai partiti.

L’idea dell’“asta dei volumi”

È in questo contesto che prende forma una delle scelte più innovative del nuovo Pgt, definita informalmente “asta dei volumi”. Non si tratta di una vera asta, ma di un cambio di paradigma: svincolare i diritti edificatori da comparti bloccati e rimetterli in circolo.

L’idea è creare una anagrafe delle volumetrie non realizzate, individuando sia le aree off-limits per il cemento sia quelle in cui tali volumi possono “migrare” e “atterrare”. Questo consentirebbe ai proprietari di cedere o vendere i diritti, ad esempio per piccoli ampliamenti residenziali o interventi mirati, favorendo una crescita più flessibile e controllata.

“È un’azione di piano, non una decisione puntuale” precisa Tiboni, chiarendo che si tratta di un percorso ancora in fase di definizione.

I tempi del nuovo Piano

Il calendario è già tracciato. L’adozione del nuovo Pgt è prevista per l’autunno, seguita dalla fase di osservazioni e controdeduzioni. L’approvazione definitiva è attesa per la primavera del 2027.

Un percorso che punta a trasformare la pianificazione urbana da archivio di rendite congelate a strumento attivo di indirizzo, capace di rispondere alle nuove esigenze di Brescia.