Brescia, il nuovo Pgt punta a rilanciare i negozi di vicinato
Ridurre gli ostacoli economici per chi vuole aprire un’attività, preservare gli spazi commerciali nei centri storici e migliorare l’accessibilità dei quartieri. Sono alcuni degli obiettivi della variante al Piano di governo del territorio (Pgt) di Brescia, illustrata dagli uffici comunali durante la Commissione Urbanistica.
Le modifiche riguardano diversi aspetti della pianificazione cittadina, dalla distribuzione delle attività commerciali alla gestione dei parcheggi, fino alla disponibilità di aree destinate a servizi pubblici.
Una delle principali novità interessa direttamente i negozi di vicinato, per i quali viene previsto l’azzeramento degli standard urbanistici attualmente richiesti.
La misura intende semplificare l’apertura e il mantenimento delle piccole attività, soprattutto nei quartieri già edificati, dove gli interventi edilizi possono incontrare difficoltà legate alla disponibilità di spazi.
La proposta si inserisce in una strategia più ampia che punta a rafforzare la presenza dei servizi quotidiani nelle diverse zone della città.
Negozi di quartiere, eliminati gli standard urbanistici dell’80%
Il cambiamento più rilevante riguarda gli obblighi previsti in occasione di interventi edilizi o modifiche della destinazione d’uso degli immobili.
Nell’attuale disciplina urbanistica, gli esercizi commerciali di vicinato possono essere soggetti a standard che raggiungono l’80%, da soddisfare attraverso la realizzazione di opere, la cessione di superfici oppure il pagamento di somme compensative.
La variante propone di portare questa quota a zero per le piccole attività.
L’azzeramento degli standard permetterebbe di ridurre i costi legati all’insediamento di nuovi negozi, eliminando uno degli adempimenti che possono rendere più complesso l’avvio di un’attività commerciale.
Il provvedimento assume particolare importanza nelle zone urbane consolidate, dove individuare ulteriori superfici da destinare a servizi pubblici può risultare difficile.
Secondo l’impostazione presentata dai tecnici comunali, la riduzione degli obblighi urbanistici rappresenta uno strumento per sostenere le funzioni considerate essenziali alla vita dei quartieri.
Centro storico, le vetrine commerciali non potranno diventare abitazioni
La tutela del commercio passa anche attraverso nuove limitazioni alle trasformazioni degli immobili.
Il Piano delle Regole individua specifiche Vie del Commercio nei nuclei di antica formazione, lungo le quali viene prevista la conservazione degli spazi commerciali al piano terra.
In queste strade, i locali destinati alle attività economiche non potranno essere trasformati in abitazioni.
L’obiettivo è evitare la progressiva riduzione delle superfici disponibili per negozi e servizi, mantenendo la presenza di attività affacciate direttamente sulle vie cittadine.
La protezione delle vetrine al piano strada punta a conservare la funzione commerciale degli edifici, soprattutto nei percorsi storicamente caratterizzati dalla presenza di botteghe.
La variante introduce inoltre una maggiore flessibilità per il recupero degli immobili inutilizzati.
Sarà possibile accorpare più unità immobiliari adiacenti, anche su livelli differenti, favorendo la realizzazione di spazi commerciali più ampi.
Nel centro storico potranno trovare posto anche medie strutture di vendita fino a 1.500 metri quadrati, a condizione che mantengano un accesso diretto dalla strada e rispettino le caratteristiche architettoniche delle facciate.
Rimane invece confermato il divieto di insediare nuove grandi strutture commerciali nell’intero territorio comunale.
Sale slot, distributori automatici e dark store: arrivano nuove limitazioni
La revisione delle norme urbanistiche interessa anche le attività che potranno insediarsi nelle aree cittadine considerate di maggiore valore storico e urbano.
La variante prevede restrizioni per diverse tipologie di esercizi, tra cui sale slot, centri scommesse, punti di trasferimento di denaro, phone center e distributori automatici aperti 24 ore su 24 senza personale.
Le limitazioni riguarderanno anche i cosiddetti dark store, strutture utilizzate prevalentemente come depositi per la preparazione e la distribuzione degli ordini effettuati attraverso il commercio elettronico.
L’intenzione dell’amministrazione è orientare l’utilizzo degli immobili verso funzioni compatibili con le caratteristiche delle zone storiche e con la presenza di attività rivolte direttamente ai cittadini.
La tutela delle destinazioni commerciali, tuttavia, non determina automaticamente quali tipologie di negozi occuperanno gli spazi disponibili.
Le nuove disposizioni agiranno principalmente sugli aspetti urbanistici, mentre l’effettivo insediamento delle attività dipenderà anche dalle condizioni economiche e dall’andamento del mercato.
Parcheggi privati, obblighi ridotti nelle zone servite dai mezzi pubblici
Un altro intervento significativo riguarda la disponibilità di posti auto collegati agli immobili commerciali.
Per i piccoli negozi situati nel centro storico o in aree facilmente raggiungibili con il trasporto pubblico non sarà più necessario realizzare o acquistare parcheggi privati obbligatori.
La modifica risponde alle difficoltà che possono presentarsi negli edifici storici, dove la costruzione di autorimesse o la disponibilità di superfici per la sosta risultano spesso limitate.
La nuova impostazione attribuisce agli esercizi di vicinato un carico nullo rispetto alla dotazione obbligatoria di parcheggi.
Più in generale, il Pgt prevede una distribuzione differenziata degli obblighi in base ai collegamenti disponibili.
Nelle zone servite efficacemente dal trasporto pubblico la richiesta di nuovi posti auto sarà ridotta, mentre nelle aree periferiche meno accessibili resterà la necessità di garantire una dotazione adeguata.
Il principio è quello di evitare un aumento del traffico privato nelle parti della città dove esistono già alternative all’automobile.
Un fondo per finanziare verde pubblico, Zone 30 e interventi sulle strade
Nelle aree caratterizzate da elevata accessibilità, gli operatori potranno utilizzare il meccanismo della monetizzazione dei parcheggi.
In pratica, invece di costruire direttamente gli stalli richiesti, sarà possibile versare una somma economica secondo le modalità previste dalla disciplina urbanistica.
Le risorse confluiranno nel Fondo della Sostenibilità, destinato a finanziare interventi di miglioramento degli spazi urbani.
Tra le opere previste rientrano la realizzazione di Zone 30, la moderazione del traffico, la rimozione di superfici impermeabili, nuove piantumazioni e sistemi per la gestione delle acque meteoriche.
Particolare attenzione sarà riservata anche ai rain garden, aree verdi progettate per favorire l’assorbimento e la raccolta dell’acqua piovana.
La strategia si collega al modello della città dei 15 minuti, basato sulla possibilità di raggiungere i principali servizi quotidiani attraverso spostamenti brevi, preferibilmente a piedi, in bicicletta o con i mezzi pubblici.
Oltre 400mila metri quadrati destinati a nuovi servizi
La variante urbanistica comprende anche una revisione del Piano dei Servizi, con oltre 400mila metri quadrati di nuove superfici pubbliche o di interesse generale.
Le previsioni riguardano principalmente interventi destinati a migliorare la dotazione dei quartieri attraverso aree verdi, spazi di aggregazione, piantumazioni e soluzioni abitative sociali.
Secondo i dati illustrati dall’amministrazione, il patrimonio complessivo dei servizi raggiunge 15,11 milioni di metri quadrati.
Di questi, circa 14,67 milioni di metri quadrati, pari al 97,1%, risultano già esistenti, mentre le nuove previsioni rappresentano il restante 2,9%.
Il Comune evidenzia inoltre che il precedente Pgt presenta un livello di attuazione del 97%, elemento che ha contribuito alla necessità di aggiornare la pianificazione.
La distribuzione delle superfici viene distinta in due categorie principali.
Circa 9,93 milioni di metri quadrati, equivalenti al 65,7%, sono destinati ai servizi di prossimità, mentre altri 5,18 milioni, pari al 34,3%, riguardano funzioni di interesse sovracomunale, come strutture sanitarie, universitarie e ambientali.
Servizi pubblici, Brescia supera gli standard regionali
Il Piano dei Servizi tiene conto anche dei parametri fissati dalla normativa regionale, che prevede una dotazione minima di 18 metri quadrati per abitante.
Secondo le elaborazioni comunali, considerando una popolazione teorica di 207mila residenti, Brescia dispone di circa 73 metri quadrati di servizi per persona.
La disponibilità rimarrebbe superiore alla soglia regionale anche includendo gli utenti che frequentano quotidianamente la città per ragioni di studio, lavoro o assistenza sanitaria.
Nel calcolo dell’amministrazione, le presenze esterne vengono riparametrate a circa 300mila utenti, ottenendo una dotazione di circa 30 metri quadrati per utilizzatore della città.
Un altro elemento riguarda i criteri utilizzati per riconoscere le strutture private come servizi di interesse generale.
L’assessora all’Urbanistica Michela Tiboni ha chiarito che le attività private possono contribuire alla dotazione pubblica soltanto quando esistono accordi con il Comune che garantiscono condizioni di accesso agevolate o una fruibilità di interesse collettivo.
Una struttura sportiva privata, ad esempio, non viene automaticamente considerata un servizio pubblico in assenza di specifiche convenzioni.
Variante Pgt, il 5 novembre la conferenza ambientale
L’iter di revisione urbanistica proseguirà con la seconda Conferenza di Valutazione ambientale strategica (Vas), prevista per giovedì 5 novembre 2026.
Durante l’incontro saranno esaminati il Rapporto ambientale e i contributi degli enti coinvolti nel procedimento.
La valutazione servirà ad approfondire le possibili conseguenze delle trasformazioni previste sulla qualità ambientale e sull’organizzazione del territorio.
Il termine per la presentazione di ulteriori osservazioni e pareri è fissato al 16 novembre 2026.
Qualora emergessero richieste di modifica rilevanti, l’amministrazione potrà valutare la convocazione di una terza conferenza prima del successivo esame della variante in Consiglio comunale.
Le disposizioni illustrate costituiscono quindi parte di un percorso urbanistico ancora soggetto ai passaggi amministrativi previsti.
Il nuovo impianto del Pgt punta complessivamente a ridurre gli obblighi per le piccole attività, preservare gli spazi commerciali e distribuire servizi e parcheggi in funzione delle caratteristiche dei quartieri.
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