Mercato immobiliare a Brescia, prezzi molto diversi tra città, lago e montagna
Il mercato immobiliare della provincia di Brescia presenta profonde differenze territoriali, con prezzi che cambiano sensibilmente anche tra comuni distanti pochi chilometri. Le località turistiche del lago di Garda e dell’alta Valle Camonica registrano i valori più elevati, mentre nei centri montani meno popolati acquistare o affittare un’abitazione richiede un impegno economico decisamente più contenuto.
A delineare questo scenario è un’analisi del portale immobiliare Quadrivo.it, che ha confrontato i valori delle abitazioni con i redditi dei residenti, prendendo come riferimento immobili di 80 metri quadrati.
I risultati mostrano come l’accessibilità economica alla casa cambi radicalmente da una zona all’altra della provincia. In alcuni comuni, il costo di un affitto può superare la metà del reddito mensile netto, mentre altrove l’incidenza rimane vicina al 10%.
Differenze altrettanto significative emergono sul fronte delle compravendite: nelle località più costose servono fino a 11 annualità di reddito per acquistare un’abitazione, contro circa due anni e mezzo nei territori più economici.
Sirmione è la località più cara per gli affitti
Il primato provinciale per l’incidenza dei canoni di locazione sul reddito spetta a Sirmione.
Nella rinomata località gardesana, affittare un appartamento di 80 metri quadrati costa mediamente, secondo il valore mediano rilevato, 1.056 euro al mese, una cifra equivalente al 54% del reddito mensile netto di riferimento.
Significa che più della metà delle entrate mensili viene assorbita dalla sola spesa per l’abitazione, senza considerare utenze, spese condominiali e altri costi domestici.
Anche negli altri comuni affacciati sul lago la situazione appare particolarmente impegnativa.
A Salò il canone mediano raggiunge 856 euro mensili, pari al 42% del reddito, mentre a Limone sul Garda si attesta a 840 euro, con un’incidenza del 47%.
Le percentuali rimangono elevate anche a Manerba del Garda, dove l’affitto pesa per il 36%, e a Gardone Riviera e Toscolano Maderno, entrambe al 34%.
Moniga del Garda registra un’incidenza del 32%, mentre Gargnano e San Felice del Benaco raggiungono il 31%.
Tra i venti comuni della provincia con il rapporto più elevato tra affitto e reddito, ben quattordici si trovano nell’area gardesana.
Nella graduatoria figurano anche Desenzano, Padenghe, Tignale, Soiano e Tremosine.
Ponte di Legno e Temù, anche la montagna ha prezzi elevati
Il fenomeno dei costi immobiliari elevati non riguarda esclusivamente il lago di Garda.
Le località montane caratterizzate da una forte attrattività turistica presentano valori altrettanto significativi, soprattutto nelle aree più conosciute dell’alta Valle Camonica.
A Ponte di Legno, un’abitazione di 80 metri quadrati viene proposta in locazione a un valore mediano di 784 euro mensili, corrispondenti al 38% del reddito netto.
La stessa percentuale si registra a Temù, dove il canone di riferimento scende a 656 euro.
Le differenze tra i due comuni dimostrano che il peso economico dell’affitto non dipende soltanto dal prezzo richiesto, ma anche dal livello dei redditi locali.
Per valutare l’effettiva accessibilità di un’abitazione è quindi necessario considerare entrambi gli elementi.
Comprare casa può richiedere fino a 11 anni di reddito
Sul mercato delle compravendite, Ponte di Legno si colloca tra le località più impegnative della provincia.
Il valore mediano degli immobili raggiunge 3.390 euro al metro quadrato, equivalente a circa 271.200 euro per un appartamento di 80 metri quadrati.
Secondo il rapporto tra prezzi e redditi utilizzato nell’analisi, per sostenere una spesa di questa entità occorrono circa 11 annualità di reddito.
Valori particolarmente elevati si registrano anche sul lago di Garda.
A Sirmione il prezzo mediano raggiunge 3.180 euro al metro quadrato, mentre a Limone sul Garda si attesta a 2.880 euro.
Salò registra 2.830 euro al metro quadrato e Toscolano Maderno 2.705 euro.
Anche Temù presenta quotazioni consistenti, con 2.500 euro al metro quadrato e un rapporto tra costo dell’abitazione e reddito vicino alle dieci annualità.
Per acquistare casa a Salò occorrono poco più di nove anni di reddito, mentre a Gardone Riviera, Gargnano e Desenzano il rapporto si colloca intorno ai nove anni.
Moniga e San Felice del Benaco si attestano invece sulle otto annualità.
Quindici dei venti comuni con il rapporto più elevato tra prezzi immobiliari e redditi appartengono all’area del Garda.
Si tratta di valori che evidenziano le difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare nelle zone turistiche più richieste.
Brescia città, sei anni di reddito per un appartamento di 80 metri quadrati
Nel capoluogo provinciale, il mercato presenta prezzi inferiori rispetto alle località più esclusive, ma comunque significativi in rapporto alle disponibilità economiche dei residenti.
Secondo Quadrivo.it, il valore mediano delle abitazioni a Brescia è di 1.730 euro al metro quadrato.
Un appartamento di 80 metri quadrati ha quindi un prezzo indicativo di 138.400 euro, equivalente a circa sei annualità di reddito secondo il parametro utilizzato nell’indagine.
Altre rilevazioni mostrano quotazioni differenti.
L’osservatorio di Immobiliare.it indica infatti un prezzo medio di vendita di 2.356 euro al metro quadrato, in crescita del 5,3% nell’arco di un anno.
La differenza tra i valori deriva anche dall’utilizzo di indicatori statistici diversi, come media e mediana, e dalle caratteristiche degli immobili considerati.
Per quanto riguarda le locazioni, il prezzo medio rilevato in città è di 12,3 euro al metro quadrato, con un incremento annuo dell’1,6%.
Nell’analisi di Quadrivo.it, invece, il canone mediano di un appartamento di 80 metri quadrati è pari a 592 euro mensili, corrispondenti al 30% del reddito.
Centro storico fino a 5.000 euro al metro quadrato
All’interno della città di Brescia, le quotazioni immobiliari cambiano notevolmente in base alla zona.
Le aree centrali e di maggiore pregio raggiungono valori decisamente superiori alla media cittadina.
Secondo le rilevazioni di Tecnocasa, nella zona di Brescia Antica i prezzi possono arrivare fino a 5.000 euro al metro quadrato.
Il riferimento riguarda alcune delle aree più rappresentative del centro storico, tra cui via Trieste, via Musei, piazza della Loggia, piazza Vittoria e piazza Duomo.
In queste zone, le quotazioni medie si collocano generalmente tra 3.500 e 4.000 euro al metro quadrato.
Per un appartamento di 80 metri quadrati, il costo può quindi oscillare indicativamente tra 280.000 e 320.000 euro, arrivando a 400.000 euro nelle situazioni con le valutazioni più elevate.
All’estremo opposto si trova l’area di via Cremona, dove sono segnalati immobili con prezzi intorno agli 800 euro al metro quadrato.
A parità di superficie, un’abitazione potrebbe quindi costare circa 64.000 euro, una cifra molto distante dalle quotazioni del centro storico.
Affitti a Brescia, un trilocale può costare 1.200 euro al mese
Il mercato delle locazioni cittadine presenta una domanda dinamica e canoni che, in diverse situazioni, superano i valori mediani provinciali.
Per numerosi appartamenti vengono richiesti tra 800 e 1.000 euro mensili, mentre per un trilocale il costo può raggiungere anche 1.200 euro al mese.
Le differenze dipendono dalla posizione dell’immobile, dalla metratura, dalle condizioni dell’abitazione e dalle caratteristiche della zona.
L’aumento dei prezzi registrato dalle rilevazioni immobiliari contribuisce a rendere più impegnativa la ricerca di una soluzione abitativa, soprattutto per chi dispone di redditi medio-bassi.
Il confronto tra le diverse aree cittadine mostra comunque l’esistenza di un mercato fortemente diversificato, con possibilità economiche molto differenti tra centro e quartieri periferici.
Nei piccoli comuni montani bastano due anni e mezzo di reddito
Se le località turistiche rappresentano la fascia più costosa del mercato provinciale, numerosi piccoli centri montani presentano una situazione opposta.
A Provaglio Valsabbia e Valvestino, per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati possono bastare circa due anni e mezzo di reddito, secondo i parametri dell’analisi.
A Pertica Alta e Bione il rapporto rimane inferiore alle tre annualità, mentre a Marmentino, Treviso Bresciano, Niardo, Barghe e Braone si colloca intorno ai tre anni.
Anche gli affitti risultano generalmente più accessibili.
Tra i comuni dove il canone incide meno sul reddito figurano Provaglio Valsabbia, Marmentino, Bione, Treviso Bresciano, Pertica Alta, Capovalle e Braone.
In alcune di queste località, la spesa per l’affitto può rappresentare appena il 10% delle entrate mensili.
I prezzi più contenuti si accompagnano però a caratteristiche territoriali differenti rispetto ai centri urbani e turistici, tra cui una minore disponibilità di servizi, opportunità lavorative più limitate e una popolazione ridotta.
Bastano pochi chilometri per risparmiare decine di migliaia di euro
Le differenze immobiliari non riguardano soltanto territori molto distanti tra loro.
Un esempio significativo emerge dal confronto tra Brescia e Borgosatollo, due comuni separati da circa sei chilometri in linea d’aria.
Nel capoluogo, il valore mediano di un appartamento di 80 metri quadrati si attesta intorno a 138.000 euro.
A Borgosatollo, invece, per una superficie equivalente il prezzo scende a circa 92.000 euro.
La differenza raggiunge quindi 46.000 euro, pari a circa un terzo del valore dell’immobile nel capoluogo.
Il dato evidenzia quanto la localizzazione possa incidere sul costo di acquisto, anche all’interno di un’area geografica relativamente ristretta.
Il problema dell’accessibilità abitativa nelle località turistiche
I rapporti tra prezzi immobiliari e redditi registrati sul lago di Garda richiamano anche il tema dell’accessibilità economica alla casa, al centro delle politiche abitative europee.
Nell’analisi vengono richiamati i criteri di sostenibilità abitativa associati all’Affordable Housing Act dell’Unione Europea, con particolare riferimento a un rapporto prezzo-reddito pari o superiore a otto annualità.
Questa soglia viene utilizzata per evidenziare i territori nei quali l’acquisto di un’abitazione di dimensioni medie può risultare particolarmente oneroso rispetto alle capacità economiche dei residenti.
Diversi comuni gardesani presentano valori uguali o superiori a questo livello, pur senza che ciò comporti automaticamente una classificazione ufficiale come area di tensione abitativa.
Il mercato immobiliare bresciano appare dunque caratterizzato da forti squilibri territoriali, con prezzi particolarmente elevati nelle località turistiche e nei quartieri centrali del capoluogo.
Il confronto tra Sirmione, Ponte di Legno, Brescia e i piccoli comuni montani restituisce una provincia nella quale il costo dell’abitazione può variare di diverse volte in relazione alla posizione geografica.
Una differenza che emerge tanto nell’acquisto quanto nell’affitto e che rende il rapporto tra redditi e prezzi immobiliari uno degli indicatori principali per valutare la possibilità di accedere a una casa.
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