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La rinascita dei Magazzini Generali di Brescia: un sogno ancora incompiuto

L'ambizioso progetto urbano che ha sfidato il tempo e le sfide del mercato

L’area degli ex Magazzini Generali a Don Bosco, con una superficie di oltre 100mila metri quadri, è stata per anni il simbolo di un ambizioso progetto urbanistico destinato a trasformare radicalmente la città di Brescia. Tuttavia, nonostante le promesse e i cambiamenti avvenuti nel corso di 15 anni, la rinascita di questa zona sembra ancora un miraggio.

Il progetto ha visto il contributo di importanti architetti come Libeskind, Dante Benini, Lamberto Cremonesi e Camillo Botticini. I masterplan sono stati ripensati, le convenzioni sono state modificate in un tentativo di trovare una soluzione che si adattasse alle mutevoli condizioni di mercato e agli investitori sempre più scettici sulla redditività del loro impegno, con un valore dell’operazione stimato intorno ai 250 milioni di euro.

Nonostante gli sforzi e le speranze di tre diverse amministrazioni, l’area degli ex Magazzini Generali ha visto solo una parte del progetto originario realizzata. Un centro commerciale e un parco sono stati completati, ma i 30mila metri quadri di edifici residenziali, i 20mila metri quadri di spazi convenzionati e i 14mila metri quadri di edifici per il terziario direzionale previsti dalla convenzione del 2015 sono rimasti incompiuti.

La convenzione del 2015 ha dovuto affrontare la necessità di ridurre i volumi iniziali per soddisfare le richieste della proprietà. In precedenza, una variante al progetto di lottizzazione presentato nel lontano 2008 aveva già modificato la visione originale, quando la priorità era la rimozione della sede unica degli uffici comunali. Questa sede unica era stata il fulcro del piano di intervento proposto da Nau, Nuovi Assetti Urbani, sostenuto dal sindaco Paroli. Tuttavia, il cambio di amministrazione con l’arrivo di Del Bono e la crisi immobiliare che ha colpito il settore in quegli anni hanno sconvolto i piani e reso meno allettante l’investimento iniziale.

Nel 2019, è stata necessaria una nuova modifica alla convenzione urbanistica per adeguarla alle nuove esigenze e rispettare il vincolo culturale imposto dalla Soprintendenza alle Casere, i depositi di formaggio che erano parte del comparto industriale. Questi edifici avevano guadagnato una rilevanza estetica difesa da un gruppo di giovani architetti, ottenendo così la tutela.

Questa modifica ha permesso di preservare la palazzina di ingresso da via Don Bosco ai Magazzini, precedentemente destinata alla demolizione per fare spazio a nuovi edifici moderni. A distanza di 15 anni dalla presentazione del piano di intervento Sannazaro, come fu chiamato inizialmente, la città di Brescia deve accontentarsi del centro commerciale, che non ha nemmeno raggiunto il successo desiderato, costretto persino ad affittare uno dei piani alla Poliambulanza. Inoltre, non si sono verificati significativi cambiamenti nella proprietà dell’area, con la Nau impegnata in un processo di ristrutturazione del debito dal 2015. L’unico socio è Iniziative Urbane, sussidiaria dell’Istituto Atesino di Sviluppo, legato alla curia di Trento e socio di Iniziative Bresciane spa, presieduta dall’imprenditore Battista Albertani, che è anche a capo del consiglio di amministrazione di Nuovi Assetti Urbani.

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